Teilungsversteigerung des Familienheims nach Trennung - Ein Gebiet mit vielen Fallstricken

Heute hat der BGH auf dem komplizierten Gebiet der Teilungsversteigerung des Familienheimes eine Entscheidung vom 20.10.2010 (XII ZR 11/08) veröffentlicht, die man als Betroffener kennen sollte.

Wenn Eheleute, die gemeinsam Eigentümer des Familienhauses sind, sich nicht über einen freien Verkauf an Dritte oder über eine Auszahlung des anderen Ehegatten einigen können, bleibt nur der Weg der sog. Teilungsversteigerung, eine Art freiwillige Zwangsversteigerung der Immobilie. Wer diesen Weg geht, sollte sich unbedingt mit dem Versteigerungsverfahren auskennen.

Im vorliegenden Fall hatte der Ehemann selbst das Haus mit einem Bargebot von 3000,- € ersteigert. Das heißt allerdings nicht, dass er nur 3000,- € zahlen muss, sondern er übernimmt auch z.B. die Grundschulden und Hypotheken, die im sog. geringsten Gebot enthalten sind.

Nun bestanden Grundschulden, bei denen die zugrundeliegende Bankkredite bereits überwiegend oder sogar ganz von den Eheleuten getilgt waren. Der Ehemann übernahm also eingetragene Grundschulden, die gar keinen Kredit mehr sicherten. Auf den ersten Blick ein tolles Geschäft, da diese Grundschulden in der Versteigerung in voller Höhe berücksichtigt wurden, aber faktisch nicht zu bezahlen sind, sodass das Haus vermeintlich günstig zu ersteigern war.

Da allerdings solche Grundschulden rechtlich zu gemeinsamen Grundschulden der Eigentümer werden - also von der Bank auf diese zurückzuübertragen sind - stand auch die Hälfte der Grundschuld - über 30.000 € - der Ehefrau zu. Wirtschaftlich gesehen hatte der Ehemann das Haus um diesen Betrag günstiger ersteigert. Die Ehefrau wollte nun diese 30.000 € direkt von ihrem Mann einklagen. Dies wurde ihr nun vom Bundesgerichtshof verwehrt. Tatsächlich müsse sie erst ihren Mann dazu bringen, gemeinsam von der Bank die Abtretung der Grundschuld an sie beide zu erreichen und dann gegen ihren Mann die Aufteilung in Teilgrundschulden durchsetzen und schließlich aus dieser Teilgrundschuld in die Immobilie vollstrecken - also eine zweite Versteigerung durchführen! Da kann man nur hoffen, dass er Ehemann doch irgendwann freiwillig bezahlt, da dieses Gerichtsverfahren schon vier Jahre dauerte....

Also: Die Teilungsversteigerung kann sinnvoll sein, aber man sollte diese gut vorbereiten und wissen, was auf einen zukommt.